El pasado día 18 de diciembre se publicó en el BOE el Real decreto-ley 21/2018 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
Destacamos en diez claves las novedades más significativas de esta Norma.
1. No tiene carácter retroactivo, lo que significa que los cambios introducidos no afectan a los contratos suscritos con anterioridad a la misma. No obstante, esos contratos firmados con anterioridad » podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en este real decreto-ley» siempre que las partes estén de acuerdo en ello.
2. Quedan excluidos los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual, exceda 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda, que se regirán por la voluntad de las partes y, en su defecto, por lo dispuesto en la presente Ley y supletoriamente por las disposiciones del Código Civil.También se excluyen los alquileres turísticos, al tratarse de una actividad económica
3. El plazo mínimo obligatorio pasa de tres a cinco años en el caso de ser la parte arrendadora persona física (con lo que se vuelve a la situación anterior a la reforma del año 2013) y a siete en caso de ser la parte arrendadora persona jurídica. Respecto de la prórroga tácita una vez finalizado el plazo inicial, se eleva de uno a tres años.
4. Actualización de la renta: La revisión solo se podrá realizar de manera anual y «en los términos pactados por las partes”. En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas en los contratos». En los contratos de renta reducida, la actualización no podrá ser superior al IPC.
Fianza: A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
5. Durante los cinco primeros años de duración del contrato (siete si el arrendador fuese persona jurídica), la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.
6. Garantías adicionales: Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico. En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.
7. Gastos de inmobiliaria: Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica, salvo en el caso de aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.
8. Cambios que afectan a la Ley de Propiedad Horizontal: La junta de propietarios podrá prohibir los alquileres turísticos, bastando para ello una mayoría cualificada de 3/5 partes. Esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%.
9. Cambios que afectan a la Ley de Enjuiciamiento Civil en cuanto al procedimiento de desahucio: En el requerimiento de pago al demandado, se informará al mismo de la posibilidad de que acuda a los servicios sociales, y en su caso, de la posibilidad de autorizar la cesión de sus datos a estos, a efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad. En caso de que la Administración competente apreciase indicios de la existencia de dicha situación, se notificará al órgano judicial inmediatamente.
En ese caso, el Letrado de la Administración de Justicia suspenderá el proceso hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas.
10. Sin ventajas fiscales significativas: El Gobierno ha decidido no incluir, por el momento, medidas que permitan, por ejemplo, las desgravaciones fiscales por vivir de alquiler o por tener arrendada una vivienda debido, según fuentes del Ministerio de Fomento, a que estas medidas requerirían modificar la Ley del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (LIRPF), pero no descarta que se incluyan en una futura Ley.
Como siempre, en García Marín-García Cervera Abogados estamos atentos a las novedades legislativas que van surgiendo, con el objetivo de asesorar a nuestros clientes lo mejor posible.