El Tribunal Supremo acabó el pasado miércoles 11 de septiembre con dos años y medio de incertidumbre judicial sobre las consecuencias de anular las cláusulas hipotecarias abusivas que rigen los desahucios. Con esta Resolución, el Supremo fija el criterio aplicable a las ejecuciones hipotecarias pendientes, y lo hace siguiendo el criterio del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE).
La justicia ofrece con esta nueva Sentencia una solución que busca proteger tanto a los consumidores como a las entidades bancarias. Esta Resolución da respuesta a los más de 20.000 procedimientos de desahucio que estaban en suspenso en espera de que se pronunciase nuestro más alto tribunal , y cierra el debate judicial en torno a las cláusulas de vencimiento anticipado de las hipotecas, que son aquellas que marcan cuándo un banco puede ejecutar el préstamo y reclamar la garantía inmobiliaria, iniciando el procedimiento de desahucio.
El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo dictaminó este miércoles por unanimidad que:
“no puede subsistir un contrato de préstamo hipotecario de larga duración si la ejecución de la garantía resulta ilusoria o extremadamente dificultosa”.
“Para evitar una nulidad del contrato que exponga al consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales (la obligación de devolver la totalidad del saldo vivo del préstamo, la pérdida de las ventajas” legales del procedimiento de ejecución o “el riesgo” de acabar sufriendo una ejecución por el procedimiento declarativo, más duro, los magistrados coincidieron en optar por sustituir la cláusula por otra.
Lo más reseñable de esta resolución es que, haciendo uso del margen de decisión que el TJUE le da, el tribunal Supremo ha optado por utilizar el texto de la flamante reforma hipotecaria introducida por la ley 5/2019 de 15 de marzo, en lugar de usar la redacción vigente desde 2013.
La citada ley 5/2019 de 15 de marzo eleva la deuda mínima para poder iniciar la ejecución del préstamo a 12 impagos (o el 3% de la deuda) en la primera mitad del préstamo, o 15 cuotas (o el 7%) en la segunda mitad. De hecho, la nueva Ley impone sustituir las cláusulas de vencimiento por ésta fórmula en todas las hipotecas de forma retroactiva a excepción, según una enmienda introducida en la tramitación, de aquellas ya judicializadas.
Además, el alto tribunal instó este miércoles a los tribunales de inferior instancia a sobreseer automáticamente y “sin más trámite” todos los procesos abiertos antes de la reforma hipotecaria de 2013; así como aquellos posteriores en los que el impago sea inferior al umbral marcado en la nueva reforma hipotecaria. En la práctica supone cancelar todos los desahucios en curso motivados por menos de 12 impagos, o los que corresponda en cada caso según la ley.
En cualquier caso, conviene recordar que la banca no suele iniciar los desahucios ante uno o tres impagos (en una de las causas analizadas por el TJUE se trataba de 36), con lo que previsiblemente en muchos casos se superen las 12 o 15 que impone la nueva ley. Estos clientes, por tanto, quedan libres de una cláusula abusiva pero previsiblemente acabarán igualmente desahuciados en virtud de la nueva ley.
Hay que destacar por otra parte que el criterio del Supremo, no beneficiará a quienes ya han perdido su casa por un fallo en firme, al considerarse cosa juzgada.
Desde García Marín-García Cervera Abogados, le recordamos que estamos a su disposición para asesorarle en cualquier duda o cuestión que pueda surgirle al respecto de este asunto.