Hace algunos días hablábamos en nuestro blog de las llamadas “cláusulas suelo” existentes en gran parte de los préstamos hipotecarios, de las posibilidades de reclamación del usuario, del panorama Normativo existente etc… A raíz de ese tema surgió otra cuestión como es la la de si era o no posible reclamar la devolución de los gastos derivados de la constitución del préstamo hipotecario, gastos que en la gran mayoría de los casos eran abonados en su totalidad por el usuario dado que en las escrituras se incluía una cláusula que le imponía a éste el abono de la totalidad de los mismos, exonerando de ese modo a la entidad bancaria, que salía siempre beneficiada.
El fundamento de dichas reclamaciones era el de considerar tales cláusulas como abusivas, y nulas, de conformidad con la Normativa de protección de consumidores.
Fue sobre todo a raíz de la Sentencia de la Sala Primera, de lo civil, del Tribunal Supremo, Sentencia 705/2015 de 23 Diciembre de 2015, cuando se abrió la puerta a que los consumidores pudieran recuperar al menos una parte de los gastos abonados a la hora de suscribir un préstamo hipotecario (tales gastos suelen ser los de notaría, Registro de la Propiedad, gestoría, tasación del inmueble y el impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD)).
Sin embargo, y pese a que se pudiese pensar que el tema estaba claro a raíz de dicha Sentencia, en realidad lo que se generó fue una gran inseguridad jurídica puesto que existían diversidad de criterios, tanto en los Juzgados de Primera Instancia como en las distintas Audiencias Provinciales, a la hora de determinar cuáles eran los gastos que se podían recuperar por el consumidor, siendo la cuestión que más discrepancias generó la relativa a quién debía asumir el pago del impuesto.
Hasta tal punto llegó la inseguridad jurídica que, con apenas 15 días de diferencia, hubo dos Sentencias dictadas por dos Secciones diferentes de la misma Audiencia Provincial de Valencia, que establecían criterios diferentes.
Así, la Sentencia de la Sección Séptima de 6 de noviembre de 2017 obligaba a la entidad bancaria a devolver a sus clientes la totalidad de los gastos abonados por éstos, incluido impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD); sin embargo el 21 de noviembre, la Sección Novena de la misma Audiencia Provincial dijo que dicho impuesto debía ser pagado el consumidor ( pronunciamiento que suponía un duro revés a éstos, puesto que el impuesto es el mayor de los gastos abonados a la hora de formalizar un préstamo hipotecario).
La propia Fiscalía Provincial de Valencia se vio obligada a interponer un Recurso de Casación ante la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo contra dicha Sentencia, con el fin de que se resolviera este tema de una vez por todas y finalizar así con la jurisprudencia contradictoria entre distintas Audiencias Provinciales y con la inseguridad jurídica que ello estaba ocasionando a los ciudadanos.
La cuestión fue finalmente resuelta por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en Sentencia hecha pública el 28 de febrero de 2018, que viene a fijar el criterio de que el impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados debe pagarlo el consumidor.
En definitiva, y tras esa Resolución dictada por nuestro más alto Tribunal, los gastos derivados de la constitución de un préstamo hipotecario que el comprador puede reclamar a la entidad bancaria, son los siguientes.
- La parte de notaría derivada de la escritura del préstamo hipotecario que le correspondía pagar al banco.
- La inscripción del préstamo hipotecario en el Registro de la Propiedad.
- La tasación del inmueble «necesaria para la concesión del préstamo hipotecario».
- La gestoría encargada de la tramitación de la escritura de hipoteca, siempre que tal gestoría haya sido impuesta por la entidad bancaria.
Por último decir que, a diferencia de lo que sucede en materia de cláusulas suelo, no existe una Normativa que establezca un procedimiento específico para su reclamación, por lo que se recomienda siempre dirigirse a un abogado que preste el asesoramiento adecuado acerca de cuál es el mejor camino para la defensa de sus derechos, y el modo idóneo para recuperar aquellas cantidades indebidamente pagadas.